LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE SOUFFLE LE FROID ET LE CHAUD SUR L'INDUSTRIE IMMOBILIERE ET POURRAIT CHANGER LES BUSINESS MODELS DE NOMBREUX OPERATEURS

Représentant 36 % des émissions de gaz à effet de serre européennes, le secteur du bâtiment est au centre de l’objectif de neutralité carbone en 2050.

La stratégie européenne « Vague de Rénovation », déclinée en France à travers la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), fixe un objectif ambitieux : réaliser 600 000 rénovations d'ampleur par an d'ici 2030. Pour y parvenir, l'État déploie des moyens réglementaires et des financements incitatifs.

CADRE REGLEMENTAIRE COMPLET

La réglementation française couvre l'ensemble du parc immobilier, neuf et existant.

Dans la construction résidentielle, la RE2020 intègre l'empreinte carbone, via l'analyse du cycle de vie, ainsi que le confort d'été. Ces exigences ont un impact direct sur les coûts de construction de 10 à 15 %, ce qui n’aide pas ce secteur en déjà en crise.

Dans le parc existant résidentiel, la loi Climat et Résilience organise le retrait des « passoires thermiques » du marché locatif. L'interdiction de louer s'appliquera aux logements aux DPE classés G dès 2025, F en 2028, et E en 2034 (10 M de logements E, F ou G à rénover d'ici 2034, soit 1/3 du parc).

Pour le parc tertiaire, le décret dédié impose aux bâtiments de plus de 1 000 m² une réduction de leur consommation d'énergie (-40 % d’ici 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050).

MECANISMES D'ACCOMPAGNEMENT ET DE FINANCEMENT DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Lancé en 2022, France Rénov' agit comme le service public unifié de la rénovation énergétique.

En complément, un arsenal d'aides et de services a été mis en place :

·       MaPrimeRénov' (3,2 Mds € en 2024), gérée par l'ANAH, est l'aide centrale de l'État, ayant déjà bénéficié à 2,5 millions de ménages. Elle s'adresse à tous, avec des primes pour les plus modestes et s'étend aux copropriétés.

·       Parallèlement, les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) sont estimés à plus de 8 Mds€ en 2026. Pour la 6e période (2026-2030), l'obligation devrait croître de 27 % pour atteindre 1 050 TWh cumac/an.

·       Sur le plan fiscal, la TVA à 5,5 % reste la norme.

·       Les propriétaires bailleurs bénéficient, jusqu’à fin 2027, d'un doublement du déficit foncier (jusqu'à 21,4K€/an) s'ils sortent leurs biens des classes F ou G.

·       Enfin, des prêts aidés complètent le financement : l'Éco-PTZ (50K€) ou les prêts Action Logement pour les salariés (10 K€ à taux 1,5 %).

OBJECTIFS DE LA POLITIQUE DE RENOVATION

Cette politique globale vise trois objectifs complémentaires :

·       Climatique : Décarboner le parc pour atteindre la neutralité en 2050.

·       Social : Lutter efficacement contre la précarité énergétique.

·       Économique : Stimuler la création d'emplois locaux.

DEFIS DU CHANGEMENT D'ÉCHELLE

La montée en puissance de la rénovation rencontre cependant des obstacles significatifs :

·       Le DPE est suspecté de pénaliser plus que de raison les passoires thermiques, ce qui sera en partie corrigé par la réforme 2026 et qui permettra de sortir sans travaux ~850 000 logements du statut de passoire thermique,

·       Prioriser les rénovations d'ampleur (40 à 70 K€ pour une maison de 100 m²), car 75 % des travaux partiels dits « par geste » manqueraient d’efficacité.

·       La pénurie de personnel qualifié « RGE » constitue le principal goulot d'étranglement, alors que 170 000 à 250 000 emplois supplémentaires sont requis d'ici 2030.

·       La complexité administrative des aides renforce le besoin d'accompagnement.

·       Parallèlement, la lutte contre la fraude doit être vigoureusement menée. Pour la seule année 2023-2024, Tracfin estime la fraude à MaPrimeRénov' à 400 M€ (12% des dossiers) et La Micaf estime celle aux CEE à 480 M€.

·       Le reste à charge demeure un frein majeur pour les ménages modestes.

SOLUTIONS ET PERSPECTIVES

La préfabrication hors-site serait une solution clé. Elle permet de réduire les coûts et les délais, de standardiser la qualité et d'accélérer la capacité de production.

L'ingénierie des grands projets réside comme un enjeu majeur pour les collectivités et les bailleurs sociaux :

·       ELENA (BEI) finance 90 % de l'assistance technique pour les projets supérieurs à 30M€.

·       Prêt Transformation Écologique (Banque des Territoires) : amortissable jusqu’à 60 ans, aligne les remboursements sur les économies d'énergie générées.

·       Les Agences Locales de l'Énergie et du Climat (ALEC) fournissent expertise et soutien aux stratégies territoriales.

Conclusion

La rénovation énergétique s'impose désormais comme une filière a part entière. Le succès de cette transformation dépendra de la capacité du secteur à maintenir une cohérence durable entre les ambitions politiques, les ressources allouées et les capacités opérationnelles sur le terrain.