AU COMMENCEMENT L’IMMOBILIER DEVIENT DURABLE

Épisode 1 – Les attributs intrinsèques, fondement invisible de la performance durable

L'immobilier durable repose sur cinq piliers : les attributs intrinsèques de l'actif, l'environnement, le social, la gouvernance et la tenue dans le temps. Parmi ces piliers, les attributs intrinsèques sont souvent ignorés. Pourtant ils possèdent une propriété singulière : une fois figés, ils deviennent extrêmement difficiles à modifier sans coûts carbone et économiques majeurs.

Qu'entendons-nous par attributs intrinsèques ?

Les attributs intrinsèques englobent toutes les caractéristiques qu'on ne pourra plus faire évoluer dans le temps : la situation territoriale (ville, quartier, îlot, parcelle et son occupation), le contexte social, économique, climatique et écologique, l'accessibilité aux transports et services, la conception dimensionnelle et technique (structure, trame, compacité, déconstruction), ainsi que l'implantation et l'orientation bioclimatique.

Ces données et choix du projet doivent être validés en premier, non seulement par logique chronologique, mais en raison de leur irréversibilité temporelle. La qualité de la structure, de la trame et de l'implantation conditionne la capacité réelle des quatre autres piliers à se déployer dans le temps.

Nouvel arbitrage du coût en CO2e entre construction et usage

À la construction, les bâtiments RE2020 ont un coût de CO2e/m² supérieur à ceux des années 90. Ils exigent plus de matière et de technologie pour être performants. C'est une "dette carbone" initiale inévitable. Mais à l'usage, la logique s'inverse radicalement. L'immeuble des années 90 est énergivore, alors que celui en RE2020 est un "thermos" sobre avec un coût de fonctionnement 5 à 10 fois moins émetteur de CO2/m²/an.

Ainsi, bien qu’ayant à sa construction un coût carbone 40% plus élevé, au terme d’un cycle de vie de 50 ans, l’immeuble en RE2020 aura émis 30% de carbone en moins que son homologue des années 90.

Le capital urbain existant : ressource précieuse à valoriser

L'analyse ne doit pas se limiter au bâtiment seul. Le foncier, son insertion urbaine et les infrastructures existantes telles que les gares, routes, réseaux, services, équipements publics, constituent un capital carbone déjà engagé qu'il serait irrationnel de ne pas valoriser.

Reconstruire sur friche, réutiliser les trames urbaines existantes, dépolluer, renaturer et densifier des secteurs bien desservis permet de bénéficier d'investissements passés et de réduire les besoins en nouvelles infrastructures émettrices. À l'inverse, artificialiser un site vierge crée des émissions supplémentaires de viabilité et détruit des puits carbone et des continuités écologiques.

L'immobilier durable exige une lecture fine des potentiels sociaux et économiques des sites, afin de ne pas les sous-estimer ou les surévaluer. C'est cet équilibre qui valide la pertinence d'une reconversion versus une démolition-reconstruction.

L'adaptabilité : assurance patrimoniale sous-valorisée

L'adaptabilité apparaît comme une forme d'assurance patrimoniale. Un bâtiment durable peut changer d'usage (bureaux en logements, par exemple) sans démolition ou restructuration lourde.

Cette aptitude repose sur la polyvalence structurelle : trame régulière compatible avec plusieurs usages, hauteurs libres flexibles, séparation claire entre structure, façade et second œuvre, façades interchangeables et organisation interne reconfigurable.

Une telle conception répond à des cycles économiques et sociaux évolutifs, en étendant la durée de vie utile de l'actif bien au-delà du programme initial. L'obligation de mener une étude du potentiel de changement de destination avant construction ou démolition (loi Climat et Résilience, 2021) marque la reconnaissance institutionnelle de cette dimension.

Malheureusement, les marchés n'intègrent que très partiellement cette valeur de résilience patrimoniale. À n'en pas douter, une prime à l'adaptabilité émergera progressivement.

Matériaux biosourcé et économie circulaire : du pragmatisme avant tout

La question des matériaux doit être abordée avec pragmatisme. Le critère décisif n'est pas l'étiquette « biosourcé », mais l'impact réel en analyse de cycle de vie. Un matériau n'est pertinent que s'il réduit effectivement le carbone incorporé et permet des évolutions futures à moindre coût carbone.

De même, le réemploi n'a d'intérêt que si son bilan carbone global (incluant transport, stockage, transformation) est meilleur qu'une solution neuve et si les éléments réemployés sont conçus pour ce usage. La démontabilité mécanique, la séparabilité des composants et la standardisation constituent donc des conditions préalables. Ce qui est complexe aujourd'hui devient obligation demain (Objectifs : 2% de réemploi en 2027, puis5% en 2030).

Conclusion : la fondation invisible

Les attributs intrinsèques forment, selon la vision portée par Best Value, un pilier à part entière de l'immobilier durable. Leur spécificité réside dans le fait qu'ils fixent, dès la conception, le champ des possibles futurs : ils peuvent permettre l'amélioration progressive des quatre autres piliers ou les rendre très coûteux et carbonés.

Un bâtiment peut toujours améliorer sa gouvernance, renforcer sa dimension sociale ou optimiser ses coûts environnementaux. Il lui sera beaucoup plus difficile de corriger demain une trame inadaptée ou une structure non réversible.

L'immobilier vraiment durable n'est pas une conformité de court terme, mais une posture anticipative. Prévoir les mutations, concevoir la flexibilité nécessaire et minimiser dès aujourd'hui les coûts carbone et économiques des corrections futures. Cette anticipation est le premier gage de résilience patrimoniale véritable.

C’est précisément là que commence l’immobilier durable.

La suite dans le prochain numéro.