2026 : L’IMMOBILIER DURABLE, UNE RESOLUTION COLLECTIVE

 Le mois de janvier est le mois où l’on « remet les compteurs à zéro » : nouveaux budgets, nouvelles feuilles de route, et ce réflexe salutaire de prendre de bonnes résolutions. Or, l’immobilier, lui, ne repart jamais de zéro. Un actif est conçu pour durer, traverser des cycles, absorber des évolutions d’usages, et finir un jour par se transformer, puis se déconstruire. Parler de durabilité, ce n’est donc pas s’arrêter à un instant donné de son existence, mais juger sa capacité à tenir ses promesses dans le temps.

Qu’est-ce qu’un immobilier durable ?

De prime abord, la définition la plus répandue est environnementale. Un immobilier durable serait d’abord un immobilier plus sobre : moins consommateur d’énergie, moins émetteur de carbone, plus économe en ressources et en eau, plus respectueux de la biodiversité, plus confortable pour ses occupants. La réglementation française, à commencer par la RE2020, a structuré cette approche en intégrant l’analyse du cycle de vie, les émissions carbone et le confort d’été dans l’évaluation des bâtiments neufs.

À cette exigence s’ajoute depuis quelques années la sobriété foncière. La France s’est fixé l’objectif de « zéro artificialisation nette des sols » (ZAN) en 2050, avec une trajectoire de réduction de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Ce cadre change la grammaire de la valeur : la ville se fait davantage sur la régénération (réhabilitation, densification, reconversion) que sur l’étalement.

Enfin, les référentiels de place rappellent que la durabilité ne se limite pas à l’environnement. La démarche HQE, parmi d’autres, articule quatre engagements indissociables : qualité de vie, respect de l’environnement, performance économique et management responsable. Autrement dit : un bâtiment durable est aussi un bâtiment bien géré, bien exploité et économiquement viable.

Quand l’usage change, la durabilité fait la différence

Un immeuble répond d’abord à un usage. Puis à un autre, souvent proche du premier. Et, un jour, plus tard, à un usage différent lorsque le marché l’impose : bureaux vers logements, retail vers logistique urbaine, actif monovalent vers programme mixte. L’actif durable est celui qui conserve une capacité d’adaptation et ne devient pas une impasse.

Cette logique irrigue désormais la finance immobilière. La taxonomie européenne encadre la qualification « durable » de certaines activités, notamment la construction neuve, qui doit afficher une performance énergétique significativement supérieure aux standards nationaux. Derrière la norme, une idée simple : la durabilité doit être mesurable, comparable et finançable.

L’ESG pour une équation complète ?

Le pilier environnemental demeure structurant et largement partagé : décarbonation, adaptation, biodiversité, eau, circularité. Il a profondément transformé la conception des bâtiments et les critères d’évaluation. Mais, à lui seul, il ne suffit pas à garantir la durabilité d’un actif dans le temps.

Le S devient alors déterminant : santé, accessibilité, confort réel, sécurité, contribution au territoire, acceptabilité sociale. Un bâtiment performant sur le plan environnemental mais mal vécu par ses usagers ou mal intégré à son quartier vieillit mal — et se déprécie.

Le G en est la charpente. Gouvernance des arbitrages, transparence des données (énergie réelle, trajectoire de travaux), alignement des intérêts entre propriétaires, locataires, exploitants, collectivités et financeurs. Sans gouvernance, la durabilité reste un slogan ; avec elle, elle devient un pilotage.

Chaque étape, une attente. Chaque acteur, un prisme

À la conception, le promoteur cherchera à limiter la consommation de ressources et les risques ; l’élu attendra une intégration urbaine et territoriale cohérente.À l’achat, l’utilisateur voudra un actif au plus près de son besoin immédiat ; l’investisseur privilégiera un actif « vertueux », car la performance extra-financière conditionne désormais la liquidité et le coût du capital.

Puis viendront les temps de l’adaptation, de la rénovation, de la reprogrammation. Et, en dernier ressort, celui de la déconstruction, que l’on souhaitera la plus sobre et la moins coûteuse possible.

Toutes ces attentes sont légitimes. Mais elles restent partielles lorsqu’elles demeurent cantonnées à un seul maillon de la chaîne. Un immobilier durable est précisément celui qui parvient à tenir ensemble le projet, l’usage, la valeur et la transformation.

La résolution 2026 : penser dès aujourd’hui ce que le bâtiment deviendra demain.

Si une seule résolution collective devait être prise en ce début 2026, ce serait celle-ci : sortir des silos. Concevoir dès l’origine des bâtiments capables d’évoluer. Accepter que la réversibilité conditionne autant la valeur future que la performance initiale de l’actif.

Car, au fond, la valeur d’un immeuble ne se mesure pas uniquement en euros par mètre carré. Elle se mesure surtout à sa capacité à traverser les années, les usages et les cycles… sans jamais perdre son sens.

Bonne année durable à tous, et surtout collective

Immobillier durable