IMMOBILIER ET SNBC : POURQUOI LE GRAND DEFI CLIMATIQUE PEUT ÊTRE GAGNÉ ?

En 2015, lorsque la France adoptait sa Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), peu d'observateurs auraient parié sur la capacité du secteur immobilier à respecter la trajectoire fixée. Réputé pour son inertie et contraint par un parc vieillissant, le défi semblait colossal. Dix ans plus tard, le bilan est particulièrement encourageant : l’industrie immobilière française a non seulement relevé le défi, mais elle réussit à transformer cette contrainte climatique en un levier de création de valeur.

La Stratégie Nationale Bas-Carbone constitue la feuille de route de la France pour atteindre la neutralité carbone en 2050. Elle définit la trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) secteur par secteur, et pose un jalon décisif : réduire de moitié les émissions globales par rapport à 1990 d’ici 2030. Le respect strict de cette trajectoire est notre meilleure assurance face à l'accélération du dérèglement climatique.

Or, les résultats sont tangibles. En 2023, les émissions liées à l'usage des bâtiments (résidentiel et tertiaire) sont tombées à 58,4 millions de tonnes de CO2e (contre 93 MtCO2e/an en 1990). Cela nous rapproche de l'objectif ambitieux visé par le projet de SNBC-3, qui cible moins de 32 MtCO2e/an pour 2030. Les chiffres 2023 sont même inférieurs aux plafonds intermédiaires fixés. Certes, ce résultat remarquable est en partie attribuable à des facteurs conjoncturels : la crise énergétique, les mesures de sobriété induites, ainsi que la douceur climatique de cette année-là. Néanmoins, ce résultat s’inscrit dans une baisse continue depuis 2015. C'est le signe indéniable que la décarbonation du secteur est désormais structurelle et durable, fruit d’un alignement inédit entre politiques publiques volontaristes, innovations techniques et une évolution profonde de la demande du marché.

RE2020 : La performance carbone s'impose comme le nouveau standard du neuf

La transformation s'incarne d'abord dans la construction neuve. La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), avec ses seuils carbones qui se sont durcis cette année (2025) et le seront à nouveau en 2028, impose désormais l'Analyse de Cycle de Vie (ACV) dès la conception. Hier perçue comme une source de surcoût, la performance bas-carbone devient un gage de qualité et de pérennité patrimoniale. Pour les promoteurs, un programme exemplaire n’est plus un simple argument marketing ; c'est un actif dont le temps de commercialisation est réduit et dont les charges d'exploitation futures, potentiellement diminuées de 30 à 40 %, garantissent l'attractivité à long terme. La performance carbone agit comme une assurance contre l'obsolescence et renforce l’attrait du neuf.

Parc existant : la rénovation massive, moteur de la fracture de la valeur

C'est toutefois sur le parc existant que la fracture de la valeur est la plus spectaculaire. C’est aussi là que se joue l'essentiel du maintien de la trajectoire, car plus de 80 % des émissions du secteur proviennent de l'usage des bâtiments. Le couperet réglementaire qui frappe les passoires thermiques (interdiction de location des biens classés G effective depuis janvier 2025, F en 2028) agit comme un puissant catalyseur pour la stratégie de la SNBC : doubler le rythme annuel pour atteindre l'objectif de 400 000 rénovations performantes.

Le marché a pleinement intégré cette trajectoire. La « prime verte » n'est plus une théorie : un actif rénové (classe B) se valorise en moyenne 15 % de plus qu'un bien équivalent en classe F. Dans le tertiaire, la dynamique est identique, portée par le Dispositif du Décret Tertiaire. La transparence imposée par la plateforme OPERAT crée un risque financier chiffré pour les gérants d'actifs, avec une décote significative (la "valeur brune" ou brown discount) pouvant atteindre -25 % sur un bureau non performant.

L'industrialisation, clé de voûte de la prochaine décennie

La performance environnementale est passée de donnée extra-financière à de critère de valorisation des actifs. Le chemin parcouru est impressionnant, mais la prochaine étape exige un changement d'échelle pour tenir les objectifs 2030. Ce défi représente probablement le principal gisement de croissance pour la filière. Les leaders de demain seront ceux qui maîtriseront l'industrialisation de la rénovation, la construction hors-site et les nouveaux montages financiers. L'enjeu n'est plus la simple conformité réglementaire, mais la saisie d'une opportunité stratégique.

Pour transformer ce nouveau paradigme en levier de performance et sécuriser la valeur de vos actifs, Best Value vous accompagne dans le déploiement de votre stratégie bas-carbone. Car dans l'immobilier de 2025, la neutralité carbone n'est plus une utopie : c'est le nouveau moteur de la performance et la valeur refuge du XXIe siècle.

Emissions GES liées à l'exploitation des bâtiments tertiaires et résidentiels

(Best Value)