IMMOBILIER DURABLE : Au-delà des labels environnementaux, un changement de paradigme

Dans le précédent numéro, nous avons posé le socle : les attributs intrinsèques. Implantation, trame, structure, orientation, insertion territoriale. Ces choix initiaux déterminent le champ des possibles et conditionnent la capacité d’un actif à évoluer dans le temps. L’environnement intervient à l’étape suivante. Il met ces choix à l’épreuve et en révèle la cohérence lorsque les contraintes énergétiques, climatiques et réglementaires s’intensifient.

En matière de construction durable, l’environnement occupe aujourd’hui le devant de la scène. Pourtant, comme le rappelle l’Agenda 2030 des Nations unies, la notion de « durable » ne se réduit pas à la seule écologie. Cette focalisation s’est traduite par une prolifération de labels dédiés à l’environnement (50% des labels existants). Cependant, le résultat est-il à la hauteur ? Nos rues ne manquent pas d’immeubles de bureaux réputés « super green », mais qui s’avèrent sous-utilisés, compliqués à transformer et dont la valeur réelle devient difficile à cerner.

Changer de regard : le nouveau rôle de l’architecture et du paysagement, un chalenge de bon sens d’ingénierie.

Par essence, l’immobilier est fait pour durer, pour « faire paysage » et s’intégrer à un écosystème. Historiquement, l’architecture a endossé de multiples rôles : exprimer la puissance, protéger l’homme de ses congénères ou le mettre à l’abri de la rudesse de la nature.

Aujourd’hui, un véritable renversement de paradigme s’impose : le bâti ne doit-il plus seulement protéger l’homme de la nature, mais aussi protéger la nature des activités humaines ?

Comme le résume avec force Inger Andersen, directrice exécutive du PNUE : « Il n’y a pas de voie crédible pour lutter contre le changement climatique sans un changement fondamental dans le secteur du bâtiment et de la construction ».

La tâche ne manque pas : en Europe, l’immobilier génère à lui seul 36% des émissions de gaz à effet de serre. Le parc ancien en est responsable à plus de 90%, ce qui nous amène à ce paradoxe souligné par l’architecte Carl Elefante : « Le bâtiment le plus vert est celui qui existe déjà ».

Comment bien cerner la question environnementale ?

La question environnementale dépasse l’énergie et le carbone. Elle concerne aussi le sol, l’eau, la biodiversité, l’utilisation des ressources et l’économie circulaire ...

Pour bien cerner le sujet de l’environnement dans l’immobilier, nous pouvons nous fier aux référentiels existants tels que celui de la directive CSRD.

Ainsi, toutes les opérations de construction, de rénovation et d’exploitation doivent concourir activement à réduire les émissions de gaz à effet de serre, préserver l’eau, dépolluer, restaurer la biodiversité et massifier le réemploi.

Mais au-delà de la réglementation, c’est l’urgence scientifique qui doit aujourd’hui éveiller les consciences et redonner du sens à nos actions : sept des neuf limites planétaires ont été d’ores et déjà été franchies.

Une nouvelle équation : la résilience climatique comme bouclier patrimonial

Des référentiels environnementaux et des labels, nous n’en manquons pas. L’enjeu n’est donc plus de chercher une énième « recette technique », mais de retrouver le sens profond de la démarche pour garder l’esprit et le cap.

Cet engagement environnemental doit vérifier une équation implacable : ce qui est bon pour la planète doit être bon pour le portefeuille. Une construction adaptée au changement climatique se distingue avant tout par sa résilience. Elle consomme moins d’énergie, réduit durablement les charges d’exploitation et garantit un meilleur confort pour ses occupants. De plus, elle demeure pleinement assurable.

Finalement, ces vertus écologiques et d’usage ne relèvent pas de la simple philanthropie : elles se valorisent directement sur le marché immobilier. C’est ce pragmatisme financier qui justifie pleinement l’investissement sur le long terme et confirme l’avertissement de la B

anque des règlements internationaux : « Les risques liés au climat sont une source de risque financier. »

La suite dans le prochain numéro sur l'immobilier durable …