L’été de tous les records : quand le climat devient un risque immobilier

Il y a encore quelques années, parler du changement climatique dans l’immobilier conduisait surtout à évoquer le carbone, la performance énergétique ou la végétalisation des espaces.

Cet été de tous les records nous invite à poser d’autres questions en complément, plus concrètes, plus essentielle :

Qu’est-ce que le changement climatique va changer à notre manière de vivre chez nous ? Faut-il craindre pour notre bien-être, pour la pérennité de nos bâtiments et, finalement, pour leur valeur ?

La succession des records de température, des vagues de chaleur et des périodes sans pluie montre que le sujet ne concerne plus seulement notre confort ponctuel. Il interroge directement la capacité de nos bâtiments à remplir durablement leur fonction.

Or, l’immobilier est conçu pour traverser les décennies. Les immeubles que nous construisons, achetons ou rénovons aujourd’hui seront encore là dans vingt, trente ou cinquante ans.

Seront-ils toujours adaptés à leur destination ? Pourront-ils continuer à offrir les mêmes conditions d’usage, préserver leur intégrité et conserver leur valeur ?

Du « j’ai trop chaud » au risque immobilier

Prenons le sujet le plus évident : la chaleur.

Sous nos latitudes, les bâtiments ont longtemps été principalement conçus pour nous protéger des rigueurs de l’hiver. Ils doivent désormais aussi nous protéger contre des épisodes de chaleur plus longs, plus fréquents et plus intenses.

Que se passe-t-il lorsqu’un appartement devient difficilement habitable plusieurs semaines par an ? Lorsqu’un bureau nécessite toujours davantage de climatisation pour rester confortable ? Lorsque deux logements comparables, situés dans une même ville, offrent des conditions de vie radicalement différentes pendant une canicule ?

Ce qui commence par une sensation très personnelle — « j’ai trop chaud » — peut rapidement devenir une question immobilière. Moins de confort. Plus d’énergie consommée. Des charges qui augmentent. Des travaux d’adaptation à prévoir. Et, peut-être, des occupants qui préféreront demain un bâtiment mieux conçu et plus agréable à vivre.

L’inconfort devient alors un enjeu d’attractivité. L’attractivité influence la demande locative. Et la demande locative finit par peser sur la valeur.

C’est à ce moment qu’un autre regard devient particulièrement intéressant : celui de l’assureur et du banquier.

Quand le climat entre dans le calcul du risque

Le risque n’est pas une anomalie pour une banque. Il est au cœur de son métier.

Lorsqu’elle accorde un crédit, elle accepte de prendre un risque en contrepartie d’une rémunération. Son rôle consiste à l’identifier, à le mesurer, à le tarifer et à déterminer jusqu’à quel niveau elle peut l’accepter.

Appliqué à l’immobilier, le raisonnement peut être résumé par deux questions simples :

L’emprunteur sera-t-il toujours capable de rembourser ?

Et combien vaudra demain l’actif qui garantit le prêt ?

L’assureur se pose, de son côté, des questions complémentaires : quelle est la probabilité qu’un sinistre survienne ? Quel pourrait en être le coût ? Et à quelles conditions ce risque peut-il encore être couvert ?

C’est ainsi que le changement climatique devient un sujet financier.

Imaginons un immeuble dont les dépenses énergétiques augmentent fortement pour maintenir une température acceptable. Des travaux deviennent nécessaires. Les charges progressent. Certains occupants commencent à préférer des bâtiments plus confortables. Ses revenus locatifs peuvent être affectés et sa valeur évoluer.

Aucune catastrophe n’a eu lieu. L’immeuble est toujours debout.

Mais sa qualité d’usage, ses coûts d’exploitation et, par conséquent, son profil de risque ont changé.

La chaleur n’est que le début de l’histoire

D’autres phénomènes vont suivre la même mécanique.

La sécheresse peut fragiliser certains sols et provoquer des désordres importants sur les bâtiments. Les épisodes de 2003 avaient déjà mis en lumière l’ampleur possible des sinistres liés au retrait-gonflement des argiles. Que révéleront les vagues de chaleur et de sécheresse que nous connaissons aujourd’hui — et celles qui suivront ?

Les précipitations extrêmes, les crues et le ruissellement interrogent l’exposition aux inondations.

La disponibilité de l’eau et la hausse du coût de l’énergie posent la question du coût futur des ressources nécessaires au fonctionnement des immeubles.

Enfin, lorsque les sinistres deviennent plus fréquents ou plus coûteux, une autre interrogation apparaît :

à quelles conditions pourra-t-on encore assurer certains actifs ?

Le mécanisme peut être résumé ainsi :

aléa climatique → exposition du bâtiment → vulnérabilité → conséquences sur l’usage et les coûts → conséquences sur les revenus ou la valeur → risque financier.

Mais un point est essentiel : un aléa n’est pas encore un risque.

Deux immeubles voisins peuvent subir la même canicule sans en supporter les mêmes conséquences. Leur orientation, leurs protections solaires, leur ventilation, leur inertie thermique, leur végétalisation, leurs équipements ou les travaux déjà réalisés peuvent profondément modifier leur vulnérabilité.

C’est là que se trouve l’un des grands enjeux immobiliers des prochaines années.

Le changement climatique ne signifie pas que tous les immeubles vont perdre de la valeur. Il pourrait, en revanche, renforcer l’écart entre les actifs capables de s’adapter et ceux qui ne le sont pas.